Möchte man Eigentum erwerben und benötigt dafür eine Hypothek, steht man vor der Qual der Wahl: Verschiedene Hypothekarmodelle mit verschiedenen Laufzeiten und unterschiedlicher Flexibilität bei diversen Banken und Versicherungen. Hinzu kommt die Möglichkeit, die Hypothek zu splitten und somit in mehrere Tranchen aufzuteilen. Aber ist das sinnvoll oder nicht? Erfahren Sie folgend mehr über mögliche Chancen und Risiken von Hypotheken-Splitting.
Definition Hypo-Splitting:
Den Vorgang, eine Hypothek in verschiedene Tranchen aufzuteilen, bezeichnet man als Splitting, Tranchensplit oder Staffelung. Dabei haben die einzelnen Tranchen unterschiedlich lange Laufzeiten. Die Gesamthöhe der Hypothek bestimmt, in wie viele Tranchen eine Hypothek aufgeteilt wird.
In der Schweiz existieren drei Arten von Hypotheken: Festhypothek, variable Hypothek und die SARON-Hypothek. Welche Hypothek die richtige ist, hängt von verschiedenen Faktoren und der Risikobereitschaft ab. Mit am häufigsten wird bei einer Ersthypothek die Festhypothek gewählt, da die höchste Planungssicherheit besteht. Durch die immer gleichbleibenden Zinsen kann man sich gegen steigende Zinsen absichern, dafür ist der Zins von Anfang an aber auch höher als beispielsweise bei einer variablen Variante. Die Laufzeit kann bis zu 15 Jahre betragen.
Festhypothek bedeutet aber eben auch lange Bindung an ein Finanzinstitut. Auch Veränderungen beruflicher Natur oder eine schwere Krankheit, Tod des Ehe- oder Lebenspartners oder eine Scheidung können dazu führen, dass der einzige Ausweg oft der Verkauf des Eigenheimes ist. Eine vorzeitige Auflösung der Hypothek kann bei solchen langen Laufzeiten sehr schnell - je nach Hypothekarbetrag und Restlaufzeit der Hypothek - mehrere Zehntausend Franken kosten.
Deshalb sollte man sich über ein Splitting der Hypothek schon im Vorhinein Gedanken machen.
Vorteile:
Eine Splittung in verschiedene Hypothekarprodukte und Laufzeiten kann den durchschnittlichen Zinssatz erheblich senken. Denn das Risiko eines Zinsanstiegs wird auf die verschiedenen Tranchen aufgeteilt. Durch das Splitting der Schuld pendelt sich der Zinssatz im Normalfall auf einem durchschnittlichen Niveau ein.
Zudem kann man durch mehrere Tranchen die Vorteile der einzelnen Hypotheken-Modelle miteinander kombinieren. Beispielsweise zahlt man durch die Geldmarkthypothek das aktuelle Zinsniveau, verfügt aber dank der 10-jährigen Festhypothek trotzdem über eine langfristige Absicherung. Die Kombinationsmöglichkeiten sind vielfältig und ganz nach den eigenen Bedürfnissen zu gestalten. Auch eventuelle Ausstiegskosten können gesenkt werden.
Ein weiterer Vorteil ist, dass durch die Splittung und die Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten nicht alle Hypotheken gleichzeitig verlängert werden müssen. Erbvorbezüge, Schenkungen oder der Ablauf der Lebensversicherung können mit in die Planung aufgenommen werden.
Was man beachten muss:
Indem man eine Hypothek in unterschiedliche Laufzeiten splittet, bindet man sich an das finanzierende Institut. Hat man eine Bank seines Vertrauens und ist nicht darauf aus, eventuell Kosten zu sparen durch einen Wechsel, ist Hypotheken-Splitting die richtige Wahl. Möchte man aber in Zukunft vielleicht wechseln, sollte man einige Punkte – vor allem die Laufzeiten – beachten.
Läuft nämlich eine Tranche viel früher ab, ist eine Ablösung sehr umständlich. Haben die Laufzeiten lediglich 2-3 Jahre Unterschied in Hinsicht auf die Ablauffrist, ist es möglich, bei einzelnen Banken und Versicherungen bereits eine Tranche abzulösen und sich für die Ablösung der zweiten Fälligkeit im Voraus zu verpflichten. Je nach Timing bezahlt man rückblickend für eine Aufteilung in mehrere Tranchen mehr als bei der Fixierung der gesamten Summe.
Wenn alle Tranchen innerhalb von zwölf Monaten auslaufen, kann die ganze Hypothek in aller Regel problemlos zu einem neuen Anbieter transferiert werden. Problematisch ist die Anschlussfinanzierung dann, wenn die Laufzeit Ihrer Tranchen mehr als zwölf Monate auseinanderliegen. In diesem Fall dürfte es schwierig bis unmöglich werden, den Anbieter zu wechseln. Damit Sie in Zukunft dennoch den Anbieter wechseln können, haben Sie folgende Möglichkeit: Verlängern Sie die auslaufende(n) Tranche(n) so, dass sämtliche Tranchen möglichst zeitgleich oder aber innerhalb von maximal zwölf Monaten ablaufen.
Ein weiterer Nachteil des Splittings liegt darin, dass mit der etappenweisen Erneuerung einer Hypothek die Budgetplanung langfristig schwieriger ist als mit einer einzigen, nicht-aufgesplitteten Hypothek.
Die Fixierung der Hypothekarprodukte sollte immer nach einer eingehenden Beratung erfolgen, die die individuellen Bedürfnisse, Lebensphasen und möglichen Risiken der Kunden abgeholt hat. Kontaktieren Sie uns hierfür gerne!
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